热点 来源：新京报 时间：2023-06-02 08:08:17
6月1日，北京成交4宗住宅用地，揽金95.2亿元，平均溢价率10.1%。其中，2宗顺义新城街区及1宗亦庄新城地块“触顶”成交，而石景山衙门口地块则以底价成交。
(资料图片仅供参考)
值得关注的是，本次土拍共吸引48个主体单位参与竞拍，其中顺义新城第19街区19-69地块最为热门，共吸引45家企业，再创房企参拍数量的新高。6月份北京将迎来土地密集出让，会陆续成交20宗宅地，而6月1日无疑是一个“开门红”。
顺义2宗宅地未竞拍已“触顶”
北京6月份首场土拍未拍先“火”，最为火热的顺义新城第19街区19-69及顺义新城第20街区6001地块分别吸引45家、35家房企及联合体报名参与，2宗地块在线上报价环节就触及竞价上限，随后线下竞拍又触及面积上限，转入摇号环节，最终分别由福建雄旺、中能建摇中。
其中，福建雄旺首次出现在北京土拍市场。据天眼查信息显示，竞得方福建雄旺房地产开发有限公司成立于2022年，其母公司为福建雄旺投资有限公司，其经营范围除了门窗制造加工、金属门窗工程施工、五金产品制造等外，还包括房地产开发经营、建筑装饰、水暖管道零件及其他建筑用金属制品制造等。
具体来看，本次出让的顺义新城地块均属于六环内后沙峪板块，容积率1.8，建筑规模均在6万平方米左右，成交地价均在17亿元左右，2宗地块体量较小、地价在20亿以内、房地价差在3万元/平方米。
另外，顺义新城街区邻近首都机场，周边多为低密小区，居住环境较为舒适，项目去化可靠。
对此，北京链家研究院分析师岳微认为，低密度、低总价、高利润是吸引房企参与竞拍的主要原因，叠加15号线后沙峪站便利的轨道交通及较为成熟的居住配套，两宗地块不仅吸引了中海、首开、龙湖、懋源等在顺义已有建树的房企，也吸引了东方雨虹、阳明尚兴、同泰日方等建筑类民营企业参拍，此外，南通海门区国资控股的江苏师山、河北民企明芳地产也再度参与。
对于此次土拍中最热门地块顺义新城第19街区19-69地块，据中指研究院高级分析师张晓飞分析，从地块自身素质来看，规模相对较小，总价15亿元左右相对报名门槛不高，并且地块设置最高限价约在16.6亿元，可以满足众多中小房企参与报名。另外，在此之前竞拍单位主体结构进行过调整，由“同一企业不得参与竞拍同一宗地”，调整为“同一集团成员企业不得参与竞拍同一宗地”，使得国央企与民营企业同台竞技更加公平，所以本宗地块民营企业参与主体将近20家，成为近3年来民营企业参与最积极的地块。
亦庄新城高总价地块吸引10家房企
北京亦庄新城0032地块是本次出让地块中起始总价最高的地块，由于门槛在本批次相对较高，报名的10家房企主要为央国企，均为在京有开发经验的实力房企，且独立参拍，包括中海、首开、建发、城建、建工、绿城、 保利、招商蛇口、华润 、万科。值得关注的是，久未在京拿地的万科也现身该地块，也是今年第二次参与北京土地市场竞拍。
纵观竞拍过程，亦庄新城地块因价格“触顶”而转入摇号环节，最终招商蛇口幸运摇中，成交价约为33.01亿元。
岳微认为，北京亦庄新城0032地块位于五至六环之间的台湖板块，距离17号线嘉会湖站约1.1公里，目前嘉会湖-十里河段已开通，预计2023年年底全线贯通，带动亦庄、CBD、望京、未来科学城联动发展。随着台湖板块划归亦庄管理，居住配套及居住氛围不断提升。
此外，岳微表示，石景山衙门口棚改项目1615-713地块，因为受F1住宅混合公建用地性质影响，住宅占比不足一半，自持公建达2万平方米，这对企业资金压力较大，导致最终中海地产以底价获得。
中海地产与石景山有着很深的渊源，其从2008年起深耕石景山，在此开发了中海金石公馆、中海金玺公馆、中海长安誉、中海学仕里、中海时代广场等多个项目。
虽然6月1日是一个开门红，但在中原机构首席分析师张大伟看来，目前市场并不热，但是45家房企参拍一块地刷新北京历史。原因是北京挂牌出让的土地限价，给了企业巨大的利润空间，特别是摇号，催生出一些“马甲”房企。
北京资深地产评论人泽龙则认为，北京6月的土拍将是全国土拍的一面镜子，避险资金扎堆冲进一线和强二线城市，积极“参摇”热点地块。全国土拍热地更热，冷地越冷。
6月份北京将陆续成交20宗宅地
对于目前北京土地市场部分地块持续火热的原因，岳微认为，首先是“拟出让宅地清单公示、土地推介会、预申请制度、保证金激活转正式挂牌”等举措助力房企提前获取土地信息、合理决策，消除了“信息不对称”带来的影响，直接提振企业拿地信心；还有“交地即交证”等服务改革进一步激发了市场活力，良好的营商环境增强了在京有开发经验房企持续深耕的信心，也不断吸引更多外地房企来京布局。
与此同时，岳微还指出，北京规土委针对热门地块发布的“同一集团成员企业不得参拍同一地块”政策补丁，有助于防止实力房企土拍垄断性，增加市场多元化。而且在现场摇号规则上亦出现新变化，删除了对参加现场摇号企业后期参与竞得人的股权或投资权益的相关要求，提升房企参与积极性，降低竞得企业资金压力。
值得关注的是，今年以来，北京实行“多频少量”的供地方式，令企业在资金安排上更加从容。根据规自委发布的公告显示，一批次清单预计出让的23宗地块已全部挂出，其中20宗地块将在6月成交，不乏海淀四季青和亦庄X47等热门地块，海淀、朝阳、丰台、石景山、通州、经开区、顺义、大兴、房山、平谷十个区域均有供应。岳微认为，充足且均衡的供应有助于提升开发企业布局意愿，分散市场出现集中竞争的踩踏现象。
此外，在岳微看来，房企青睐平原新城“高性价比”地块，今年以来，已出让的14宗住宅用地中有7宗触及竞价上限，超半数位于平原新城，引发激烈竞争的多宗地块均表现出体量小、总价低、条件优越、规划预期高的特征。
（文章来源：新京报）
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